当下，某些租赁平台或出租人为缩减成本、谋取利润，提供甲醛等有害气体超标的“串串房”，侵害租客的身体健康。囿于租赁双方立场不同，难以协商共同委托检测屋内空气质量，单方委托检测出具的报告能否采信及甲醛超标承租人能否解除合同成为争议焦点。日前，上海市宝山区人民法院就审理了一起类似案件。
疑租到“甲醛房”，房东却不认检测报告
2023年7月14日，王某承租郭某房屋，支付租金3400元及保证金3400元，约定租期自同年7月19日起。后因郭某自认房屋于同年6月初装修，考虑到装修不久，担忧甲醛危害孕妻健康，王某于是于2023年7月17日至20日期间与郭某沟通，协商换房或进行甲醛检测，但郭某并未同意。
2023年7月20日，王某以短信方式告知郭某“因房源存在甲醛问题”，并表示自己未办理入住，要求解除合同、退还租金等。2023年7月21日，王某向郭某发送了《房屋甲醛检测报告》，以证明的确甲醛含量不符合国标，并要求退还租金及保证金，但再次遭拒。
无奈，王某只好将郭某诉至上海宝山法院，请求判令双方租赁合同于2023年7月20日解除，被告郭某返还租金、保证金并支付违约金各3400元，共10200元。
对于原告王某的诉请，被告郭某不同意，并辩称：第一，房屋甲醛未超标，被告未违约，不同意退还租金及支付违约金；第二，原告王某提前退租系违约，保证金应予没收。房屋于11月才被收回，保证金难以弥补空置损失，为此被告郭某提出反诉请求：判令王某赔偿三个月房租损失10200元。
法院采信租客方报告判令出租方退费
那么，王某租到的房子到底甲醛超标吗？上海宝山法院查明：原告王某陈述的合同签订和履行情况属实。王某于2023年7月20日自行委托检测机构检测屋内空气环境，检测报告显示室内空气中的甲醛、TVOC的含量不符合国家标准《室内空气质量标准》GB/T18883-2022。
被告郭某于2023年12月4日单方委托检测机构对房屋空气环境进行检测，检测报告显示室内甲醛、苯、甲苯、二甲苯、TVOC含量均低于限值标准。
法院认为，出租人应当向承租人提供符合租赁用途，具有使用、收益价值的租赁物。同时需在租赁期间保持租赁物符合用途。若因出租人提供的房屋空气质量不合格产生纠纷，则在审理此类房屋租赁合同案件时需聚焦以下法律问题：出租人怠于履行适租义务举证责任的分配、承租人合同解除权的判定及法律后果的处理。
《民法典》规定，出租人应履行适租义务，交付及使用期间，出租人均需保证租赁物的适租条件：要能够符合租赁物使用用途和合同具体目的。
本案中，原告王某承租房屋居住，即要求房屋不仅要满足约定的租赁面积及附属设施，更要符合房屋安全、健康、适于居住的本身使用用途。可能危及人身、财产安全的，即便承租人知晓或已实地查看房屋，也不能作为承租人存在重大过错的理由。
因甲醛等有害气体的易挥发性以及空气质量数据的动态性，法院审理该类案件时，多数情况下已不具备通过鉴定还原争议时段空气质量情况的条件，应依据当事人提供的证据进行推定。
司法实践中，囿于租赁双方立场不同，难以协商共同委托检测，在要求出租人进行空气质量检测遭拒后，承租人有权单方检测并提供相应报告作为初步举证，法院需对其举证内容进行严格审查。若其提供的系自行操作的甲醛测试剂或电子仪器测试结果，显然无法达到证明效力。若提供的系单方委托检测机构检测出具的报告，则需对检测机构资质、检测程序、检测方法及依据等进行审查，若均未存瑕疵，出租人仅以承租人系单方检测为由拒绝承认检测结果，是不能否定检测报告证明效力的。此时举证责任转移至出租人。
本案中，承租人委托的检测机构具有资质、检测程序等均合法合规。出租人提供的检测报告，虽机构资质及检测程序无瑕疵，但系半年后出具，考虑甲醛等有害气体具备易挥发特征，该证据的证明力相对较弱，无法推翻承租人委托出具的检测报告，故而法院采信承租人出具的检测报告，认定争议时段房屋内甲醛超标。
综上，上海宝山法院判决被告（反诉原告）郭某退还原告（反诉被告）王某租金3400元、租赁保证金3400元。驳回原告（反诉被告）王某的其余诉讼请求，驳回被告（反诉原告）郭某的反诉请求。
来源 |新闻晨报 记者 姚沁艺 通讯员 杨洁 葛格
